Résumé
Ce n’est plus un secret, l’immobilier est un placement particulièrement fructueux lorsqu’on souhaite améliorer son patrimoine en multipliant ses revenus. Si vous n’avez pas assez de ressources pour investir seul, la Société Civile Immobilière (SCI), permet de vous unir à plusieurs personnes afin d’acheter ensemble un bien immobilier. L’objectif ? En tirer profit grâce à une société immobilière.
Société civile immobilière : la définition
La société civile immobilière, dite SCI, est une société comprenant au minimum deux personnes physiques ou morales. Ensemble, ce groupe d’associés crée la société et établit les statuts essentiels au bon fonctionnement de la SCI.
Ces statuts déterminent les apports de chaque associé, ainsi que le nom et le siège social de la société, le capital et la durée de vie de la SCI (99 ans maximum). Pour pouvoir les publier, environ 1500€ sont nécessaires. Vous définirez ainsi les modalités de fonctionnement de votre SCI de façon claire et vous assurerez de l’accord de tous les associés.
Pourquoi investir dans une SCI ?
L’objectif principal d’une SCI est de tirer profit des loyers du logement immobilier dans lequel vous avez investi. Attention, la création d’une SCI tolère uniquement l’achat et la détention de biens immobiliers. Toute activité commerciale est exclue et proscrite. C’est là tout le piège de la SCI.
En effet, vous n’avez en aucun cas le droit d’acheter un bien immobilier puis de le revendre. Il vous faudra songer avant tout à un placement locatif. Si vous souhaitez vendre des biens immobiliers, l’astuce consiste à acheter un terrain, à y construire un logement puis à le revendre. La loi n’interdit pas cette transaction.
Qui peut créer une SCI ?
Une SCI est, par définition, une société composée d’un groupe d’associés. Ce groupe doit comprendre au minimum deux personnes, qu’elles soient physiques ou morales. Si la SCI est constituée de plusieurs associés, elle reste toutefois administrée par un gérant. Ce dernier est désigné et révoqué par les associés, qui participent aux assemblées générales et reçoivent, en échange de leurs apports en numéraire ou en nature, des parts sociales.
Lorsque l’entreprise fait des bénéfices, les associés reçoivent alors des dividendes. Quand l’entreprise a des dettes, la répartition est dans ce cas proportionnelle à la part que chaque associé possède dans la SCI. Les associés peuvent avoir à débourser l’argent de leur propre poche si la société menace de faire faillite.
Le gérant, quant à lui, se charge de la gestion courante de la société. Entendez par là l’encaissement des loyers, la déclaration fiscale et le paiement des charges. Autrement dit, ses missions sont avant tout administratives. A noter qu’une SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants. Encore une fois, il peut s’agir de personnes morales ou physiques.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Les avantages de la SCI sont nombreux mais l’on peut citer trois principaux leviers, qui permettent d’enrichir le patrimoine des associés. Dans un premier temps, la transmission exonérée d’impôt permet à chaque parent de transmettre à chacun de ses enfants la somme de 156 974€ sans payer d’impôt. Et ce, tous les six ans. La SCI facilite donc la transmission du patrimoine.
Les chefs d’entreprise ont également tout intérêt à créer une SCI. Pourquoi ? Parce qu’ils peuvent ainsi louer un local à leur société commerciale. Celui-ci sera alors à l’abri de toute liquidation judiciaire de la société commerciale en question.
Enfin, le troisième avantage repose sur la loi Scellier. Quand la SCI est imposable à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’une réduction d’impôt Scellier. Il s’agit d’une réduction d’impôts jusqu’à 37% sur neuf ans. L’une des seules conditions ? Investir dans le neuf.
SCI : que faut-il déclarer aux impôts ?
Lorsque vous êtes associé dans une SCI, tous les bénéfices encaissés entrent dans votre revenu global. Ils sont à déclarer comme revenus fonciers dans votre déclaration à l’impôt sur le revenu. Si l’associé est une personne morale (un organisme ou une société), les bénéfices sont alors industriels et commerciaux et donc imposés au régime réel.
Les gérants non associés de la SCI sont quant à eux imposés à l’impôt sur le revenu selon le salaire qu’ils perçoivent. Ce salaire est déductible des charges de l’entreprise. Comme vous pouvez le constater, la SCI ne permet en aucun cas d’échapper totalement à l’impôt. Pour déclarer le moins d’impôts possibles, demandez conseils à des experts-comptables spécialisés dans ce domaine.
La SCI est un bon moyen de se constituer un patrimoine et de le transmettre facilement. Ce placement au biais de la création d’une société permet aux personnes qui n’en ont pas les moyens d’investir dans l’immobilier. Pour cela, vous devez trouver un ou plusieurs associés afin de bénéficier du capital nécessaire à la création de votre SCI.